Immobilien Gutachten – Begriffserläuterung

EFH – Einfamilienhaus

ZFH – Zweifamilienhaus

MFH – Mehrfamilienhaus

ETW – Eigentumswohnung

FNP – Flächennutzungsplan

GAA – Gutachterausschuss

WEG – Wohneigentumsgesetz

GND – Gesamtnutzungsdauer

GFZ – Geschossflächenzahl

GRZ – Grundflächenzahl

KAG – Kommunalabgabengesetz

LBauO – Landesbauordnung

NHK – Normalherstellungskosten

BGF – Bruttogrundfläche

Die Arrondierung ist im Allgemeinen ist das Zusammenlegen von Grundstücken. Dies kann zum Beispiel auch der Zuerwerb des benachbarten Grundstücks sein.

Bezeichnung einer Rechenoperation. Durch die Abzinsung wird aus dem Endkapital (also dem Kapital, das erst nach einer bestimmten Laufzeit zur Auszahlung kommen soll) der aktuelle Wert, das Anfangskapital errechnet. Das so abgezinste Endkapital ergibt das sogenannte Anfangskapital.

Zu Außenanlagen zählen im Einzelnen: die Gartenanlagen, Wege und Hofbefestigungen, Einfriedungen, Freitreppen und Stützmauern. Ebenfalls gehören Trocken- und PKW-Abstellplatz dazu. Also alle Baulichkeiten, die nicht unmittelbar zum Gebäude gehören.

Allgemeine Wertverhältnisse sind zum Beispiel das Wirtschaftswachstum, die Kaufkraft, das Zinsniveau, Angebot und Nachfrage sowie das Verhalten der Marktteilnehmer.

Außerhalb des Gebietes eines Bebauungsplanes oder eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles ist einVorhaben zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es sich um besondere Nutzung handelt, z.B. landwirtschaftliche Nutzung oder ein in §35BauGB genannter Fall vorliegt.
n.

Grundstücksflächen, die in einem gültigen Bebauungsplan für eine bauliche Nutzung ausgewiesen sind und nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.

Bezeichnung für den von der Gemeinde in Eigenverantwortung über die bauliche oder sonstige Nutzung der Grundstücke aufgestellter Flächennutzungsplan.

Verbindlicher Bauleitplan mit rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Der Bebauungsplan bildet oftmals die Grundlage für weitere gesetzlich geregelte städtebauliche Maßnahmen, insbes. für die Umlegung, Grenzregelung, Enteignung, Sanierung, Entwicklung und Erschließung.

Betriebskosten sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie einer baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.

Auch Wertermittlungsstichtag. Bezeichnung für den für die Bewertung maßgeblichen Zeitpunkt. Eine Wertermittlung erfolgt immer zu einem Stichtag, der in der Vergangenheit oder auch fiktiv in der Zukunft liegen kann (z.B. Fertigstellung des Gebäudes).

Bodenrichtwerte werden anhand von Kaufpreissammlungen ermittelt, welche die Kommunen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen (BauGB) zusammenstellen müssen. Auskünfte hierüber erteilen die Gutachterausschüsse oder entsprechende Stellen bei den Kommunen.

Bezeichnung für die „ewige“ Kapitalisierung des Bodenwertanteils zur Berechnung des Bodenwertanteils am Ertrag.

Alle Kosten, die für die Errichtung eines Gebäudes notwendig sind, mit Ausnahme der Aufwendungen für das Grundstück sowie dessen Erschließung. Zu den Baukosten sind zu rechnen: die Kosten des Gebäudes inkl. Außenanlagen, die Baunebenkosten und die Kosten für die besondere Betriebseinrichtungen.

Die Kosten lassen sich Pauschal wie folgt aufgliedern:

Bezeichnung für Mängel und Schäden, die im Laufe der Zeit entstanden sind, z.B. aus Unfällen (Kriegsschäden, Blitzschäden, Sturmschäden, etc.) oder aus mangelnder Instandhaltung. Sie entstehen durch physikalische, chemische und biologische Einwirkungen auf das Bauwerk bzw. einzelne Bauteile.

Bezeichnung für den Höchstbetrag, bis zu dem Kreditinstitute einen durch Hypothek oder durch Grundschuld zu sicherndes Realkredit gewährt. Dieser Grenzwert und dessen Ermittlung kann bei den verschiedenen Kreditinstituten recht unterschiedlich ausfallen..

Beim jeweiligen Amtsgericht (Grundbuchamt) wird das Grundbuch geführt, das aus vier Teilen besteht:

Abteilung I: Auflistung der Eigentümer

Abteilung II: Privatrechtliche Belastungen eines Grundstückes

Abteilung III: Hier werden Hypotheken und Grundschulden eingetragen

Bestandsverzeichnis: Dieses listet nach laufenden Nummern das Eigentum an Grund und Boden auf und beinhaltet Details des Grundstücks (wie Bezeichnung, Flurstück, Größe).

Bezeichnung für Kosten, die vom Rohertrag (Jahresrohmiete) abzuziehen sind. Die Bewirtschaftungskosten liegen in der Regel zwischen 25-45% eines bebauten Grundstücks.

Kartographische Auswertung der Bodenrichtwerte durch die jeweils zuständigen Gutachterausschüsse. Diese Karten tragen maßgeblich zur Transparenz des Grundstücksmarktes bei, da sie uneingeschränkt zugänglich sind.

Auch Bruttowarmmiete. Bezeichnung für den Mietzins, in dem alle umlagefähigen Betriebskosten enthalten sind. Also inklusive der Heizkosten.

Bezeichnung für aus Baustoffen und Bauteilen hergestellte, mit dem Erdboden verbundene Anlagen. Dabei genügt es, dass die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht und sich nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden.

Bezeichnung für den technischen Wert eines Gebäudes. Dieser errechnet sich aus dem Produkt von unbebautem Raum (Kubatur) und dem Raummeterpreis zzgl. der Nebenkosten, Außenanlagen und besonderen Bauteilen (z.B. Tresoranlage bei Banken) unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderungen.

Bezeichnung für grundstücksspezifische wertbeeinflussende Eigenschaften, die bei Grundstücken nicht die Regel sind, bzw. für die kein eigener Kaufpreis vereinbart wird oder deren Anteil am Kaufpreis nur unwesentlich ist.

Nach ZPO kann ein Gericht bei drohendem Verlust eines Beweismittels auf Antrag einer Partei das sog. selbständige Beweissicherungsverfahren anordnen. Beispiele hierfür sind Feststellung von Mängeln an einem Gebäude oder einer Mietsache. Ergebnis des Verfahrens ist in der Regel ein Gutachten.

Sie wird berechnet aus der Summe aller Grundrissebenen mit Ausnahme der nicht nutzbaren Dachflächen. Maßgeblich sind die äußeren Maße in Fußbodenhöhe, einschließlich evtl. vorhandener äußerer Bekleidung. Konstruktive oder gestalterische Vor- und Rücksprünge werden dabei nicht berücksichtigt.

Bodenrichtwete sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für die Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone)

Eine Akkreditierung ist ein an eine private Institution (Zertifierungstelle) verliehenes Recht, Sachverständige zu zertifizieren. Diesbezüglich wurde gemeinsam von dem Spitzenverbänden der gewerblichen Wirtschaft, dem Bundesminister für Wirtschaft und dem Bundesminister für Arbeit und Sozialordnung der Deutsche Akkreditierungsrat geschaffen.

Belastungen und Rechte, die auf einem Grundstück lasten, werden im Grundbuch in Abteilung II des belasteten Grundstücks eingetragen.

Bezeichnung für die von der unteren Denkmalbehörde geführte Liste, in die Kulturdenkmäler eingetragen werden.  Die Einsicht ist jedermann gestattet.

Beschränktes dingliches Recht an einer Sache. Die Grunddienstbarkeit beispielsweise ist die Beschränkung des Eigentümers eines Grundstückes zugunsten eines anderen Grundstückseigentümers hinsichtlich seiner Nutzungsrechte (z.B. Wegerecht, Fensterrecht, usw.)

Begriff aus der Wirtschaft: Bezeichnung für die Zeit mit schlechter Wirtschaftslage im Zyklus der Konjunktur. Die Vorstufe zur Depression ist die Rezession.

Recht, das dem Berechtigten erlaubt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Es ist im Grundbuch als Grundstücksbelastung eingetragen.

Bezeichnung für Leistungen des Bauherrn, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen, also Geldmittel, der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert der eingebrachten Baustoffen und der Selbsthilfe, der Wert des eigenen Baugrundstücks und der Wert verwendeter Gebäudeteile.

Bezeichnung für kleinere, abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus. Durch eine Einliegerwohnung verliert das Gebäude nicht die Eigenschaft eines Einfamilienhauses.

Die Enteignung gewährt nach rechtsstaatlicher Auffassung Anspruch auf Entschädigung. Diese wird in der Regel durch einen Geldbetrag abgegolten und nur in selteneren Ausnahmefällen beispielsweise in Form von Grundstücken.

Der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks. Dieser errechnet sich aus Jahresrohmiete abzgl. der Bewirtschaftungskosten (=Reinertrag) sowie die Kapitalisierung des Reinertrages. Das Alter und die damit verbundene Restnutzungsdauer sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Erschließung ist die Gesamtheit der Maßnahmen, die es ermöglichen, Grundstücke baulich zu nutzen, z.B. durch Anschluss an Verkehrs-, Versorgungs- und Abwassernetz.

Bezeichnung für die Nutzung eines Hauses bzw. eines Wohnungseigentums für eigene Wohnzwecke. Dies betrifft nicht nur den Eigentümer, sondern kann auch dessen engeren Verwandte betreffen. Der Begriff der Eigennutzung ist insbesondere wichtig als Voraussetzung für die Gewährung steuerlicher Vorteile und in Miet-Kündigungsfragen.

Bez. für einen Haustyp, bei dem sich in jeder Etage (pro Treppenhaus) nur eine Wohnung befindet. Beim Zwei- oder Mehrspänner sind dies eben zwei oder mehrere Wohnungen.

Auch Erbpacht, Bezeichnung für das dingliche Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichten zu können. Dieses Recht kann vererbt oder veräußert werden.

Begeh- oder befahrbarer, i.d.R. fugenloser, oberer Belag einer Decke.Dieser nimmt den Bodenbelag auf (Teppichboden, Fliesen, Pakett, Anstrich, etc.). Je nach Ausführung des Estrich (z.B. schwimmender Estrich) hat er eine trittschall- und/oder wärmedämmende Funktionen.

Auch: Anliegerksoten. Kosten, die für die einmalige Erstellung von Erschließungsanlagen im Sinne §127 BauGB in Form von Erschließungsbeiträgen erhoben werden können.

Diese berechnen sich in der Regel aus den Kosten für:

– Straßenbau

– Kanalisation

– Versorgungsleitungen: Gas, Wasser, Strom, Internet

– Freimachung des Grundstücks

Wertfeststellung nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes (BewG). Dieser wird lediglich für steuerlicher Zwecke berechnet und richtet sich bei EFH nach dem Sachwert und bei Mietobjekten nach dem Ertragswert.

Seit 1996 ist der Einheitswert nicht mehr die Grundlage für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungssteuer, doch bleibt er Basis für die Ermittlung und Festsetzung von Grund- und Gewerbesteuer.

Die gänzliche oder teilweise Entziehung von Eigentum im öffentlichen Interesse durch durch einen Verwaltungsakt. Die Enteignung gewährt nach rechtsstaatlicher Auffassung Anspruch auf Entschädigung.

Bezeichnung für das Entgelt, das der Erbbauberechtigte in wiederkehrenden Leitungen an den Grundstückseigentümer zu zahlen hat. Dieses wird in den Erbbaurechtsverträgen in absoluten Zahlen festgelegt.

Der wirtschaftliche Wert eines Grundstücks. Dieser errechnet sich aus Jahresrohmiete abzgl. der Bewirtschaftungskosten (=Reinertrag) sowie die Kapitalisierung des Reinertrages. Das Alter und die damit verbundene Restnutzungsdauer sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Bezeichnung für ein tragendes Gerippe von Wänden, in der Regel aus Holzbalken gefertigt. Die Zwischenräume bestehen meist aus nichttragenden oder nicht ausreichend tragfähigen Stoffen.

Zeichnerische Darstellung von Liegenschaften (mit Flurstücken, Flurstücksnummern, Gebäuden, Nutzungsarten und wesentlichen topografische Eigenheiten). Die Flurkarten wurden ursprünglich als sogenannte Inselkarten geführt.

Ein Grundstück kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen aber nicht umgekehrt.

Eine Lieferung von Fernwärme liegt vor, wenn der Lieferant durch eine von ihm betriebene Heizzentrale Gebäude oder ganze Stadtteile über ein eigenes Versorgungsnetz mit Wärme versorgt. Dagegen kann nicht von Fernwärme gesprochen werden, wenn die Wärme in einer Heizungsanlage erzeugt wird, die intigrierter Bestandteil des Gebäudes ist.

Zeichnerische Darstellung von Liegenschaften (mit Flurstücken, Flurstücksnummern, Gebäuden, Nutzungsarten und wesentlichen topografische Eigenheiten). Die Flurkarten wurden ursprünglich als sogenannte Inselkarten geführt.

Seit Beginn der sechziger Jahre gibt es in Deutschland Gutachterausschüsse, die jeweils für den Bereich eines Landkreises, einer kreisfreien Stadt oder einer großen kreisangehörigen Stadt gebildet werden. Sie haben i.d.R. Ihre Geschäftsstellen bei den Katasterämtern oder den Stadtvermessungsämtern und sollen für mehr Transparenz auf dem Grundstücksmarkt dienen.

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne Wohneigentumsgesetz sind die Teile des Hauses, die weder Wohnungs- noch Sonder- bzw. Teileigentum sind, also die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, an denen nur Miteigentum zu einem bestimmten Anteil besteht.

Abk. GFZ, eine der Verhältniskennzahlen für das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks. Die Geschossflächenzahl ist das Verhältnis von Quadratmeter aller Geschossflächen (ab Bodenniveau) zu der Quadratmeterzahl des Grundstücks. Je größer dieser Wert, um so höher ist der Bodenwert.

Bezeichnung für eine vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die jedermann mit berechtigtem Interesse verlangen kann.

Bez. für Kosten, die beim Grunderwerb einstehen, also bspw. Notargebühren, Maklerprovision, Grundsteuer, Kosten für den Grundbucheintrag usw. Diese beeinflussen nicht den Verkehrswert.

Auch: Grundstückswechselkosten oder Grunderwerbsnebenkosten. Bez. für Kosten, die beim Grunderwerb neben den Kaufpreis entstehen, wie z.B. Notar- und Grundbuchkosten, etc.

Bez. für ein Pfandrecht. Eine Forderung muss hierbei nicht zwingend entstehen. Wenn dies jedoch der Fall ist, haftet das Grundstück (dingliche Haftung).

Der gemeine Wert ist i.d.R. der Verkehrswert. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen mit Ausnahme ungewöhnlicher oder persönlicher Umstände. Nach bisheriger Systematik des Bewertungsgesetzes ist der gemeine Wert auch die Richtschnur für steuerliche Grundstücksbewertung.

Die theoretisch maximal mögliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) beträgt i.d.R. je nach Nutzungsart bis zu 100 Jahre. Bei voll sanierten Wohngebäuden kann mit einer Restnutzungsdauer von 50-60 Jahren gerechnet werden.

Das Grundbuchamt bewahrt Urkunden, auf die sich eine Eintragung im Grundbuch gründet oder Bezug nimmt, in der sog. Grundakte auf.  Hier werden Eintragungsanträge, Bewilligungen, Behördenersuche, Urteile, Erbscheine, Testamente, Erbverträge, etc. aufbewahrt.

Im Grundbuch wird für jedes Grundstück eine gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Das Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I-III, ebenfalls grundstücksgleiche Rechte wie bspw. Wohnungs- und Teileigentum.

Beim Kaufe eines Grundstückes muss der Käufer eine Grunderwerbssteuer in Höhe von 5% des Kaufpreises entrichten. Dabei ist es gleichgültig, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.

Bezeichnung für den Wert von Grund und Boden einschließlich der Werte aller mit ihm fest verbundenen Gegenstände.

Bez. für dingliche Rechte, die wie Grundstücke behandelt werden. Sich lassen sich also bspw. veräußern, vermieten oder belasten. Hierzu zählen z.B. das Erbbaurecht sowie Wohnungs- und Teileigentum.

Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne Wohneigentumsgesetz sind die Teile des Hauses, die weder Wohnungs- noch Sonder- bzw. Teileigentum sind, also die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, an denen nur Miteigentum zu einem bestimmten Anteil besteht.

Bezeichnung für die Bauweise von Gebäuden ohne einen seitlichen Grenzabstand. Als Beispiel sind hier Reihenhäuser und Hausgruppen zu nennen.

Bezeichnung für ein Steuergegenstand der Grundsteuer, für den Einheitswerte festgestellt werden. Für die Einheitswerte gelten die Wertverhältnisse vom 1.1.1964. In den neuen Bundesländern werden Einheitswerte nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1935 festgestellt.

Viele Gutachterausschüsse stellen jährlich Analysen und Trends des Grundstücksmarktes in Form eines Berichtes vor. Dieser Grundstücksbericht wird in der Regel fortgeschrieben und jährlich veröffentlicht.

Bezeichnung für Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes, die im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen werden. Mit einer Grunddienstbarkeit wird ein sog. dienendes Grundstück zugunsten eines anderen herrschenden Grundstücks belastet, um bestimmte Nutzungen zu ermöglichen, wie z.B.:

• Wegerechte
• Leitungsrechte
• Fensterrechte
• Vorkaufsrechte
• Erbbaurechte
• Nießbrauch
• Verfügungsbeschränkungen

Die Grundpfandrechte sind im BGB geregelt. Es handelt sich dabei im Einzelnen um:

• Hypothek
• Grundschuld
• Rentenschuld

Grundpfandrechte ruhen auf dem Grundstück, sind also von der Person des Grundstückseigentümers unabhängig.

Gemäß dem WEG tragen alle Miteigentümer die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dieses Hausgeld sind die zeitanteiligen Vorschusszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten gemäß dem jeweils geltenden Wirtschaftsplan.

Belastungen und Rechte, die auf einem Grundstück lasten, werden im Grundbuch in Abteilung II des belasteten Grundstücks eingetragen. Wird ein anderes Grundstück durch die Belastung begünstigt, so bezeichnet man das belastete Grundstück als dienendes Grundstück, das begünstigte als herrschendes Grundstück.

Pilzerkrankung, die in erster Linie Holzkonstruktionen befallen kann (Bauschaden). Der Befall mit dem Hausschwamm wirkt sich wertmindernd aus und ist zudem meldepflichtig.

Bez. für diejenigen Flächen eines Grundstückes, die von der Straße aus gesehen weiter hinten liegen (30-40 m) und daher baulich geringer nutzbar sind.

Holzschädling, der erheblichen Schaden anrichten kann (Bauschaden). Der Befall mit dem Hausbock wirkt sich wertmindernd aus und ist zudem meldepflichtig.

Grundstückspfandrecht mit dinglicher und persönlicher Haftung. Die Hypothek wird in das Grundbuch eingetragen und ist eine Grundstücksbelastung, die eine bestimmte Geldsumme benennt, die an einem Gläubiger (z.B. Bank) aus dem Grundstück zu zahlen ist wegen einer ihm zustehenden Forderung.

Bezogen auf ein Grundstück ist hiermit die Störung des Eigentums an diesem Grundstück gemeint. Die Immission kann verschiedenster Art sein und sich je nach Intensität und Dauer des Aufkommens mehr oder weniger wertmindernd auf das Grundstück auswirken. Z.B.:

• Lärm und Geräusche (z.B. Fluglärm)
• Gase, Dämpfe, Gerüche, o.ä.

Sind Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Objektes.

Mathematisches Verfahren für die Ermittlung von Werten, die zwischen Tabellenwerten liegen. Bei der linearen Tabelleninterpolation geht man davon aus, dass sich der Wert geradlinig zwischen den Tabellenwerten ändert.

Allgemein für unbewegliche Vermögensgegenstände. Dazu gehören vorrangig Grundstücke und evtl. aufstehende Gebäude bzw. ganz allgemein fest damit verbundene Dinge.

Instandhaltungskosten sind Kosten, die infolge von Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.

Bez. für die Geldentwertung, die aus einem ständig steigenden Preisniveau resultiert. Sie kann durch überhöhte Güternachfrage oder Erhöhung der umlaufenden Geldmenge entstehen.

Sind die Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes (Soll-Zustandes) eines Objektes.

Bez. für Mieteinnahmen aus Ertragsobjekten ohne Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag ist die ortsübliche, nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete.

Auch Kapitalisation. Bez. für die Ermittlung des Kapitalwertes einer Rente (Barwert oder Endwert) aus den Rentenraten. Gemeint ist also die Umwandlung eines laufenden Ertrages (Rente) in einem einmaligen Betrag.

Ein Kataster ist ein auf amtlicher Vermessung und Vermarktung beruhendes Grundstücksverzeichnis. Das dazugehörige Katasteramt ist die behördliche Stelle.

Auch: Endhaus, Eckhaus. Bez. für ein einseitig angebautes Reihenhaus im Gegensatz zum beidseitig eingebauten Mittelhaus.

Deckenkonstruktion (meist älterer Kellerdecken), bei der zwischen Stahlträgern Kappengewölbe gespannt sind. Diese können aus Ziegelsteinen oder Dampfbeton bestehen.

Die bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung bildet die Grundlage für die Arbeiten des Gutachterausschusses.

Durch die Einrichtung der Kaufpreissammlung bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses  ist sichergestellt, dass der Gutachterausschuss über die Vorgänge auf dem Grundstücksmarkt detailliert und umfassend informiert ist. Sie ist sowohl für die Erstattung von Wertgutachten als auch für die Abteilung der Bodenrichtwerte und der für die Wertermittlung wesentlichen Daten unentbehrlich.

Mietenbegriff des öffentlichen geförderten Wohnungsbaus (Sozialwohnungsbau) zur Vermietung ausschließlich an berechtigte Personen. Die Kostenmiete wird nicht an ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtet, sondern anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt.

Bez. für die Begrenzung einer Mietanpassung. Diese ist im frei finanzierten Wohnungsbau nur zulässig, wenn sich der Mietzins innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 30% erhöht.

Bez. für die Tendenz am Immobilienmarkt. Man spricht immer dann von einem Käufermarkt, wenn ein großes Immobilienangebot einer geringen Nachfrage gegenübersteht. Im umgekehrten Fall spricht man von einem Verkäufermarkt.

Das Volumen eines Gebäudes oder Baukörpers. Je nach Berechnungsvorschrift sind unterschiedliche Maße zur Berechnung der Kubatur heranzuziehen.

Kartografische Darstellung eines Objektes. Der Lageplan kann eine Katasterkarte sein.

Bez. für die Kapitalisierung einer Leibrente.

Bez. für ein Grundstück, bei dem der Abriss des oder der darauf stehenden Gebäude unmittelbar bevor steht.

Abk. LBauO. Diese enthält Vorschriften der Länder über allgemeine Anforderungen an bauliche Anlagen, die Bebauung der Grundstücke, die Anordnung der baulichen Anlagen auf den Grundstücken, die Abstandsflächen u.ä.

Liegenschaft = Grundstück. Das Liegenschaftskataster besteht aus der Katasterkarte und dem Liegenschaftsbuch (Dokumente über Liegenschaftsverhältnisse). Das Liegenschaftskataster ist ein amtliches Verzeichnis aller Bodenflächen.

Bez. für Renten deren Laufzeit an das Leben eines Begünstigten gebunden ist. Leibrenten werden auf der Grundlage statistischer Lebenserwartungen ermittelt. Sind mehrere Personen berechtigt, spricht man von verbundene Renten.

Der Liegenschaftszins ist laut WertV der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften durchschnittlich und marktüblich verzinst wird. Er wird auf der Grundlage von Kaufpreissammlungen ermittelt.

Hierunter sind alle Zu- und Abschläge an den Ergebnissen sämtlicher Wertermittlungsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes zu verstehen. Die Marktanpassung ist bes. wichtig, wenn die in die Verfahren eingeführten Daten nicht durch Umkehrung des Bewertungsmodells aus Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke abgeleitet wurden.

Bez. für einen Haustyp, bei dem sich in jeder Etage (pro Treppenhaus = mehrere Wohnungen befinden. Beim Ein- oder Zweispänner sind dies eben nur eine oder zwei Wohnungen.

Bez. für eine Tendenz am Immobilienmarkt. Man spricht immer dann von einem Mietermarkt, wenn ein großes Vermietungsangebot einer kleinen Nachfrage gegenübersteht. Im umgekehrten Fall spricht man von Vermietermarkt.

Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gemeinschaftseigentum). Hiermit sind die Teile eines Hauses gemeint, die weder Wohnungs- noch Sonder- bzw. Teileigentum sind, also die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, an denen nur Miteigentum zu einem bestimmten Anteil besteht.

Gemeinschaftseigentum ist immer das gesamte Grundstück, alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit notwendig sind (z.B. Außenmauern, alle tragenden Teile, Dächer, Treppenhäuser, etc).

Deckenkonstruktion (meist älterer Kellerdecken), bei der zwischen Stahlträgern Kappengewölbe gespannt sind. Diese können aus Ziegelsteinen oder Dampfbeton bestehen.

Bez. für Grundstücke, die rein rechnerisch mit dem Wert eines anderen Grundstücks vergleichbar sind, die tatsächlich aber einen geringeren Verkehrswert aufweisen, z.B. durch belastete oder unsanierte Grundstücke.

Übersicht über die üblichen Mieten für Wohnraum (ortsübliche Verglechsmiete) in einer Gemeinde. Dieser wird von der Gemeinde oder vom Gutachterausschuss erstellt.

Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objekts. (Gebäude, Wohnung) einschließlich der durch diese Maßnahmen verursachten Instandsetzungen.

Davon abzugrenzen sind Schönheitsreparaturen.

Marktwert = Verkehrswert

Bez. für das Wagnis einer Ertragsminderung durch nicht gezahlte Mieten bzw. Leerstand der Mietsache.

Bez. für den aufgrund eines gegenseitigen Vertrages über die Überlassung des zeitweiligen Gebrauchs der vermieteten Sache zu zahlenden wiederkehrenden Betrag.

• Nettokaltmiete
• Bruttokaltmiete
• Bruttowarmmiete

Nach §1030 BGB ist der Nießbrauch folgendermaßen definiert: Eine Sache (Grundstück) kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzung aus der Sache zu ziehen.

Der Nießbrauch kann zu dem durch Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.

Die Belastung eines Grundstücks mit einem Nießbrauch belastet i.d.R. den Verkehrswert.

Bez. für die Errichtung von Gebäuden mit einem seitlichen Grenzabstand (Bauwich) als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder als Hausgruppen (mit einer maximalen Länge von 50m).

Bez. für den Mietzins, der in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnungsraum tatsächlich gezahlt wird. Die Bezugswohnungen sind vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung,  Beschaffenheit und Lage.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten werden in der Regel die Durchschnittsmieten der letzten vier Jahre herangezogen.

Auch öffentlicher Glaube des Grundbuchs. Begriff aus dem BGB, der sich auf den gutgläubigen Erwerb bezieht. Ist im Grundbuch ein Recht eingetragen, so kann die Richtigkeit dieser Eintragung vermutet werden. Der Inhalt des Grundbuches gilt immer zugunsten desjenigen, der ein Recht an einem Grundstück erwirbt.

Bez. für die seitliche Begrenzung der Dachflächen am Giebel eines Satteldaches.

Die Pacht ist ein gegenseitiger Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter gegen Zahlung eines Pachtzinses des Gebrauchs und die Nutzung der verpachteten Sache gewährt. Von Pacht spricht man immer dann, wenn ein Grundstück mit Inventar oder Räume mit Einrichtung vermietet werden.

Im Gegensatz zu dinglichen Dienstbarkeit, tritt hier eine Person oder Personengemeinschaft an die Stelle des Eigentümers.

Grundsätzlich ist zwischen Wert und Preis zu unterscheiden. Der Preis einer Sache muss nicht zwingend ihrem Wert entsprechen, er richtet sich vielmehr nach Angebot und Nachfrage, sowie den jeweiligen Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer.

Definition: Es handelt sich um den Durchschnittspreis, den eine große Anzahl von Marktteilnehmern aushandeln, bzw. bereit sind für eine Sache zu bezahlen.

Bez. für ein Objekt, bei dem der Ertrag im Vordergrund steht, also bspw. ein Mehrfamilienwohnhaus, das vermietet ist oder ein Gewerbeobjekt im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus.

Bez. für das beschränkt dingliche Recht an einem Grundstück. Dieses wird durch die Reallast derart belastet, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Ursprünglich waren dies Naturalleistungen (z.B. Ernteerträge).

Begriff aus der Wirtschaft. Die Vorstufe zur Depression einer Zeit mit schlechter Wirtschaftslage im Zyklus der Konjunktur.

Bez. für Korrekturfaktoren, meist tabellarisch aufgelistet nach Ortsgrößen oder Bundesländern, zur Korrektur bspw. der NHK (Normalherstellungskosten) oder anderer bundeseinheitlich ermittelten Größen.
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Eine Vormerkung ist die Sicherung einer Eintragung in das Grundbuch auf dingliche Rechtsänderungen an einem Grundstück.

Die zur Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes benötigte Größe in Jahren, die sich aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Alter ergibt.

Bez. für die Jahresreinmiete eines Ertragswertobjektes vermindert um die Bewirtschaftungskosten.

Begriff aus der Wirtschaft. Die Vorstufe zur Depression einer Zeit mit schlechter Wirtschaftslage im Zyklus der Konjunktur.

Bez. für Bewertungsobjekte (Grundstücke, Gebäude) bei denen die Rendite nicht im Vordergrund steht. Typische Sachwertobjekte sind:

• Ein- und Zweifamilienhäuser
• öffentliche Gebäude (Verwaltungen, Schulen, Theater, etc)
• Sportstätten, usw.

Das Sondereigentum nach WEG ist die eigene Wohnung, gegebenenfalls samt Kellerraum und Garage oder Tiefgaragenplatz, also die Räume, über die der Wohnungseigentümer allein bestimmen kann, weil die nur in seinen Eigentum stehen. Er ist alleiniger Eigentümer der in seinem Sondereigentum stehenden Räume.

Bez. für eine Mietvereinbarung für einen fest vorgegebenen Zeitraum, bei der die Mietveränderungen fest ausgehandelt worden sind. Vereinbarungen solcher Art sind nicht für gewerbliche Mieten, sondern auch für Wohnraummieten zulässig.

Verfahren zur Bestimmung des Sachwertes eines Objektes. Im Gegensatz bspw. zum Ertragsverfahren wird das Sachwertverfahren immer dann angewendet, wenn es sich um ein typisches Sachwertobjekt handelt.

Bez. nach WEG für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese sind durch besondere Gebrauchsregelungen einem Wohnungs- oder Teileigentümer zur ausschließlichen Nutzung überlassen. Z.B. Gartennutzung als Sondernutzungsrecht bei einer Erdgeschosswohnung.

Bez. für das durch einen Überbau belastete Grundstück.

Es gibt kein Gesetz, das die Tätigkeit des Sachverständigen definiert. In der Muster-Sachverständigenordnung werden jedoch die Rechte und Pflichten des Sachverständigen sowie die Voraussetzungen für dessen Arbeit genannt.

Auch Streubebauung. Bez. für einzelne Gebäude im Außenbereich, die keinen Ortsteil einer Gemeinde bilden.

Bez. im WEG für das Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (z.B. Laden, Büro, etc), verbunden mit Miteigentumsanteilen an dem gemeinschaftlichen Eigentum.

Bez. für die Erklärung des oder der Eigentümer eines Hausgrundstücks gegenüber dem Grundbuch, in welcher Größe und Anzahl Sondereigentum am bestehenden Grundstück und Gebäude entstehen soll. Diese Erklärung ist in der Regel öffentlich beglaubigen zu lassen.

Eine Akkreditierung ist ein an eine private Institution (Zertifizierungsstelle) verliehenes Recht, Sachverständige zu zertifizieren).

Das Errichten von Gebäudeteilen über die Grundstücksbegrenzung hinaus.

Zwei Fälle sind hier zu unterscheiden:

1. Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit.

2. Liegt kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vor, hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn er hat unmittelbar nach der Grenzüberschreitung Widerspruch eingelegt.

Bez. für Grundstücke oder Flächen, mit denen kein Ertrag erzielt werden kann, weder durch Land- und Frostwirtschaft, Abbau von Bodenschätzen usw. oder durch Bebauung. Dies können Steillagen, Felsköpfe oder ausgebeutete Kies- oder Sandgruben sein.

Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass bauliche Vorhaben nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen.

Es kann weiterhin verfügt werden, dass erhebliche oder wesentliche wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs-, anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

A: Bestandteil öffentlicher Flächen. Sie sind bsp. Straßen, Wege und Schienenwege. Weitere öffentliche Flächen sind die Gemeindebedarfs-, Versorgungs- und Grünflächen und können keiner privaten Nutzung zugeführt werden.

B.: Bezeichnung für Flächen innerhalb eines Gebäudes, die dem Verkehr im Gebäude dienen. Sie dienen bsp. dem Verlassen des Gebäudes im Notfal.

Als Bestandteil der Bewirtschaftungskosten eines Grundstücks sind die Verwaltungskosten diejenigen Kosten, die zur Verwaltung des Grundstücks und des ggfls. aufstehenden Gebäudes anfallen.

Eine Begünstigung, die in das Grundbuch eingetragen werden kann. Der begünstigte hat dann das Recht bei einem Verkauf des Grundstücks in den Kaufvertrag einzutreten. Dabei muss der gleiche Kaufpreis gezahlt werden.

Vergleichbarer Mietzins zur Ermittlung erzielbarer Mieten für eine Wertermittlung oder ein Mieterhöhungsverlangen. Es handelt sich hierbei um einen Mietzins, der in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnungsraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der letzten vier Jahren gezahlt wurde.

Nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche zu erzielen wäre. Aus diesem Grunde spricht man auch von dem Verkaufswert.

Bez. für Geschosse von Gebäuden, die nach der jeweiligen Landesbauordnung Vollgeschosse sind oder auf Ihre Zahl angerechnet werden.

Vollgeschosse sind demnach soche Geschosse, deren Deckenoberfläche über mehr als 1,4 über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens 2/3 ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,3m haben. Je nach Landesverordnung -> Geringe Abweichungen.

Nach §13 WertV sind bei der Anwendung des Vergleichsverfahrens Kaufpreise von solchen Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§44 und 5) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstück)

Finanzmathematische Größe (Multiplikator) zur Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen. In der Berechnung des Vervielfältigers gehen auch folgende Größen ein:

• Sollzinsen
•  Habenzinsen
• Laufzeit

Bez. für de voll ausnutzbaren Grundstücksteil, der i.d.R. an der Straße liegt und meißt etwas 30-40m tief ist. Der Rest des Grundstücks wird i.d.R. Hinterland genannt.

Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht. Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, das Teileigentum begründet werden.  Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

I.d.R. wird immer die wirtschaftliche Einheit bewertet. Grund und Boden und das darauf stehende Gebäude bilden bsp. gemeinsam eine wirtschaftliche Einheit. Bei Wohnungseigentum stellt jede Wohnung eine wirtschaftliche Einheit dar, die das Sondereigentum an einer Wohnung und den Miteigentumsanteil an dem wirtschaftlichen Eigentum erfasst.  Für jeden Eigentumswohnung wird daher ein eigener Verkehrswert ermittelt.

Belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes. Dieser darf das belastete Grundstück überqueren unter tunlicher Schonung des Grundstücks (BGB).

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Person. Das Wohnrecht ermöglicht dieser, ein Gebäude (eine Wohnung, einen Raum) unter Ausschluss des Eigentümers zu benutzen.

Ganz allgemein handelt es sich nach BGB hierbei um Teile einer Sache, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere Teil zerstört oder in seinem Wesen verändert wird.

Gebäude, Pflanzen usw. sind bsp. wesentliche Bestandteile eines Grundstücks.

Wohnugnseigentum im Sinne des WEG ist Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil an Haus und Grundstück.

Wohnungseigentum kann geschaffen werden, indem die bisherigen Miteigentümer eines Grundstücks dies durch Vertrag vereinbaren, oder dadurch, dass das bisherige Allein- oder Bruchteilseigentum an einem Hausgrundstück aufgeteilt wird. Wohnungseigentum kann auch an Altbauten durch Umwandlung begründet werden.

Bez. für den Neubauwert abzgl. einer Wertminderung durch Alter und Abnutzung. Allgemein handelt sich beim Zeitwert um den Wert eines Wirtschaftsgutes zu einem bestimmten Zeitpunkt. Bei einem Grundstück ist dies in aller Regel der Verkehrswert.

Bei dieser behält jeder der beiden Ehegatten sein Vermögen, welches er in die Ehe mit eingebracht hat. Bei einer Scheidung wird der während der Ehezeit entstandene Zugewinn ausgeglichen.

Das Zubehör einer Hauptsache besteht nach dem BGB insb. aus beweglichen Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen. Z.B. Maschinen und Einrichtungsgegenstände.

Die Verwertung von Vermögensobjekten (Grundstücken) eines Schuldners in der Zwangsvollstreckung, durchgeführt in einer öffentlichen Versteigerung. Für die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirke das Grundstück gelegen ist.

Im gesetzlichen Güterrecht ist mit Zugewinn das angewachsene Vermögen zwischen Beginn und Beendigung einer Gütergemeinschaft gemeint. Hiernach berechnet sich ggfls. ein Zugewinnausgleich bei Beendigung der Gütergemeinschaft durch Tod oder Scheidung. Bei Grundstücken ist i.d.R. vom Verkehrswert auszugehen.

Im Gegensatz zu Durchführung einer Zwangsversteigerung zu Befriedigung der Forderung eines Schuldners kann auch eine Zwangsverwaltung betrieben werden. Hierbei fließen die laufenden Erträge eines Grundstücks dem Gläubiger zu.